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奇哥今天想和大家探讨一下,棚改导致房价上涨

文章作者:房产 上传时间:2019-10-09

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而传统楼市老大哥,万科最近也突破历史新高。

    城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,三四线城市等非传统热点地区楼市销售开始活跃,逐渐成为楼市活跃的主要推力。5 月24 日国务院常务会议决定,2018 年-2020 年再改造各类棚户区1500 万套,并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,进一步提高货币化安置比例。根据测算这将带动住宅需求2-2.5 亿平米,促进三四线楼市的持续活跃。楼市的持续火爆将带动地产后周期的装饰装修需求,为装饰上市公司带来实质性利好板块上市公司业绩或将超预期。受2015 年以来楼市销售活跃的影响,装饰板块上市公司业绩亦随之回升。2016 年全年,东易日盛业绩增速高达75.74%,广田集团亦超过40%,奇信股份为-16.57%。2017 年一季度,广田集团业绩增速为23.69%,东易日盛5.49%,奇信股份1.96%。

众综上所述,在楼市调控重压下,即便这一姿势再保持2-3年,开发商、炒房客和银行都很难会受到“死亡”威胁,充其量他们行进的脚步会慢下来,但并不致命。那么到底谁会最先撑不住呢?普通刚需购房者吗,奇哥认为他们的情况已然如此,房价居高不下最多是买不了房,但依然可以通过租房短期解决居住问题,没有房贷重荷,他们反倒活得轻松自在,更重要的是现在市场对纯刚需购房者算是利好一件,未来房价是否下跌还很难预测,说不定他们是最后的人生赢家呢?

除此之外融创这家企业最明显的改变是:一年以来,融创艰苦奋斗,基本上没有买地,终于把杠杆从260%降到如今的198%。

地产商美好生活的投资逻辑

房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。

融创中国的孙宏斌表示,这些年,他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨,但是往下走可能性也不会太大,会在一个很窄的通道里,这个行业其实已经很难了。”

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地产商的未来是投资消费升级,投资美好生活。

在追求美好生活途中,美好生活必然要包括人们的居住。

未来,人们有了房子之后,更多地会考虑如何更安全,如何更舒服,如何更加智能。

最后分享一段话与君共享,这不仅仅适合地产商的未来,也适合你永远把这段话作为投资的座右铭:

以1天为单位做投资,靠的是运气;

以1年为单位做投资,靠的是能力;

以10年为单位做投资,靠的是规划与纪律;

以30年甚至50年做投资,靠的是时代格局。

内房股板块日前再度大涨,今年以来持续走强。5月29 日,港股的内房股板块再度集体走强,板块平均涨幅达4.6%,恒生综指仅上涨0.39%。中国恒大以22.8%的涨幅位居板块第一,创09 年11 月6 日以来单日最大涨幅;融创中国、碧桂园分别以10.4%、9.4%的涨幅位列二三位。内房股板块自今年以来持续走强,中国恒大涨幅214.7%,碧桂园、融创中国、雅居乐涨幅均超过100%,佳兆业、龙湖地产、龙光地产、绿地香港、旭辉控股涨幅亦超过50%,整个板块今年以来持续走强,平均涨幅达44.5%,恒生综指涨幅16.9%,板块相对于大盘表现抢眼,具有较好的相对收益。

3,唯利是图的银行会因为断供潮的出现而“雪崩”吗?

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地产商的江湖

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有人的地方就有恩怨,有恩怨就有江湖,人就是江湖,你怎么退出。

如今地产商的发展也遇到了同样的境地,如今一线地产商业绩大增,但是对于中小地产商来说却是寒冬。

今年1-10月的销售额来看,行业前三房企业绩环比增长11.8%,而TOP4-20及TOP31-50房企业绩规模环比下降分别达10.5%和10.2%。

大鱼吞小鱼的戏码正在上演,等到五年以后、十年以后,等到这个行业在兼并重组之后就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是房地产的下半场。

    房企销售业绩表现优异,验证楼市火爆行情。近来在一二线城市限购和三四线城市去库存的政策引导之下,以及热点城市的溢出效应的催化,三四线城市的新房持续热销。17 年1-4 月全国商品房累计销售面积达4.17 亿平米,相比16 年同期增加15.7%,继续维持较高的增速。

当然,房地产如果继续保持调控重压,市场江河日下,谁也不敢保证市场不会自动筛选一批能力差的企业pass掉。

三四线城市或将迎来理性回调,尤其是棚改紧急收缩的地区,效果或更加明显,毕竟支撑房价上涨的最直接动力被按下了,房价很难坚挺不降。对于刚需买房来说,如果真的不急,其实真的没必要火急火燎地往里冲,高位给炒房投资客接盘。毕竟三四五六线更大的利空,房地产税还在后面呢,目前来看这个政策的推出或许比所有人预料的要提前到来。

融创中国,今年上涨了超5倍,如果从去年低点4元左右看涨了快9倍;

    我们预计,随着房地产销售持续火爆带来的装饰装修需求逐渐释放,公司新签订单将随之放量,未来业绩或将V 型反转,有超预期表现。

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

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在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下,也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧?

    棚改或推动楼市持续火爆,利好地产后周期装饰板块。今年1-4 月份,中西部地区商品房销售增速要明显高于东部地区,侧面说明在一二线。

那么就只剩下地方政府了,他们会最先撑不住倒下吗?大家可以开动脑筋发表自己的看法,具体情况我们下次再论。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

外资马失前蹄

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先来看看新进龙头碧桂园,外资中老牌投行瑞信在2016年发表报告指出:

碧桂园的去化率或下降,成为无法实现今年合约销售目标的主要风险。碧桂园去年下半年加快收购土地,一年内土储增近50%。不过,其近日进入土地成本高企且竞争加剧的一线城市,成为主要的营运风险。

由于其加速收购土地,预计其净负债比率至去年底增至70%,今年可能进一步上升。该行分析显示,碧桂园近日收购的项目,可能拖累2017财年往后的利润率。

给予碧桂园跑输大市评级,目标价由3元降至2.7元。

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再来看看历史走势,正是股价腾飞之时,看来专业机构也有马失前蹄的时候。

也许很多人也有着跟专业机构一样的看法,一方面政策收紧,另一方面企业杠杆率快速上升,为经营增加了很多不确定性,需要偿还大量银行利息。

    从企业经营层面的数据来看,今年以来各大地产公司销售业绩均同比大幅增长。其中碧桂园销售额同比增长214.5%;龙湖地产、融创中国、万科地产、恒大地产、世茂地产及金地集团的销售额增速也超过了50%。房企1-4 月销售业绩大增直接带动了本轮港股的内房股板块持续上涨航行,同时也验证了2017 年来楼市的持续火爆。

房产投资人更是一针见血地指出,从这一次调控中对房价的态度来看,政府要的是稳定,而非房价大跌,因此只要房价不大跌30%以上,购房者就不会断供,因此,银行的贷款风险几乎可以忽略。

更令人意想不到的的是,在这危机关头已经有巨大房企打响了主动降价的第一枪:有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

碧桂园,今年也早已翻翻。

    推荐标的:广田股份,东易日盛,奇信股份。

春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

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