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建业地产股份有限公司董事长胡葆森爱读《菜根

文章作者:房产 上传时间:2020-04-24

近日,建业地产发布公告称,截至2019年9月30日,集团取得物业合同销售总额人民币651.05亿元,同比增加34.4%。集团总合同销售建筑面积930.26万平方米,同比增加为27.6%。   近年来建业地产提出“轻重并举”的发展模式。在2015年建业地产蓝海战略发布会上,建业地产董事局主席胡葆森宣布:“建业未来将以轻资产为主要模式,用三到五年,实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”由此开启了“由重到轻”的转型之路。   那么,建业地产的“轻重并举”成效如何?9月份业绩数据显示,前9月集团重资产业务取得合同销售额人民币450.82亿元,同比增速为20.6%;而轻资产业务取得合同销售额200.23亿元,同比增速为80.7%。可见其轻资产转型已见成效,重资产业务增速放缓明显。   不过值得注意的是,高毛利率的轻资产业务的发展,并未持续提升企业的利润率。其半年报数据显示,建业地产2019年上半年毛利率为27.3%,较去年同期下跌8.7%。净利率为8.5%,较去年同期下跌3.5%,毛利率和净利率出现明显下滑。   与此同时,建业地产战略转型后负债结构等问题仍旧突出。数据显示,建业地产2019年上半年从净借贷比率来看,上半年末净借贷比率为60.5%。为缓解资金压力,建业地产多次通过项目股权进行融资。   上半年公司公告内容显示,2019年4月建业地产向百瑞信托出售郑州金水项目49%股权及债权,对价13.35亿元;5月,再次向百瑞信托出让全资子公司河南龙宇股权,涉及金额8.15亿元;6月,向东方今典出让旗下信阳天恒置业50.31%股权,对价5.27亿元。   除表内负债持续增加外,建业地产2019年上半年或然负债增加较快,其中向合营企业的银行贷款及其他贷款的担保金额由2018年的49.85亿元激增为103.73亿元,增幅达到108%。实际上伴随着项目股权的出让和合作项目的增多,建业地产对合营公司担保金额也不得不随之增长。   值得一提的是,上半年建业地产在郑州仅获得3个项目,共斥资56.19亿元扩储14.98万平方米,位居正商、融信、碧桂园、融创、绿地之后。从建业内部来看,新增储备建筑面积约452.0万平方米,意味着在郑州新增土储建面占比下滑至10.6%。   由此,也引发了外界对其弱化在大本营投资强度的质疑。在2019半年业绩会上,建业首席执行官袁旭俊公开表示,郑州今年份额会超过前两年的份额。但进入下半年,建业在郑州的土拍中长期处于“缺席状态”。   在8月的半年业绩会上,建业地产董事会主席胡葆森强调,建业新蓝海战略正在稳步推进,一方面继续深耕河南市场,巩固并扩大既有市场份额;一方面利用轻资产模式有限度地走出河南,延伸市场空间。   但不可否认的是,外来品牌房企的不断进入和本地房企的强势突起,对深耕河南的建业地产构成了内忧外患。一位长期研究郑州市场人士表示:“经过几年时间,目前入局郑州市场的外来房企已经超了50家,市场份额也与本地房企几近五五分。”   根据合同金额计算,2018年建业地产河南省市场占有率继续下滑。建业更是没有守住最大的城市郑州,据亿翰智库发布的河南省典型房企销售业绩数据来看,2009年起建业就失去了郑州市场老大的地位。   建业在郑州的竞争优势正在下降,亿翰智库首席研究员张化东甚至认为,其前十地位或将不保。另有长期研究建业地产的人士表示:“深耕河南,却丢掉了河南最大的市场,这也是建业战略上一个难以估量的败笔。”   建业对大本营城市投资强度的弱化也并未有效控制其拿地成本,2019年上半年拿地成本反而快速提升,突破2000元/平方米,达到2176元/平方米,较去年同期大幅增加99.8%。   亿翰研究院的报告指出,这主要有两个方面原因:一是建业地产为维持郑州土地储备,2019年上半年高价拿地,新获取的3个项目平均拿地成本均在15000元/平方米左右;二是为加速下沉三四线,2019年上半年获取了一些并不便宜的三四线城市的地块。

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面对竞争对手的逼入,建业地产在继续深耕中原的同时,开始谋划走出河南,但公司骤增的营业成本和负债率无不透露出一丝危险信号,地产黄金时代已过,“河南王”未来江湖地位还能守住么

财联社(北京,记者 李洁)讯,建业地产(00832.HK)上半年动作频频,收购凯德所持公司股份、收购中民筑友,甚至在今年首次宣布逐步走出河南,均可看出这家深耕河南的老牌房企正在变化。建业地产日前发布的2019年中期业绩报告,数据总体向好的同时亦有隐忧。今年上半年,该公司实现合同销售金额395.9亿元,同比增长24.1%;营业收入90.68亿元,同比增长90.1%;净利润7.68亿元,同比增长33.8%。不过,其毛利率及净利率均出现下降,期内毛利率为27.3%,同比下跌8.7%;净利润率为8.5%,同比下跌3.5%,净利率位于行业较低水平。建业地产董事会主席胡葆森在中期业绩会上表示,建业地产全年总销售目标为900亿元。今年上半年,建业完成了上述目标的近44%,业内认为其完成全年销售目标无虞。负债及融资成本上升对于毛利率下降,建业方面表示,主要是由于高毛利的车位结转占比减少,降低毛利率约3.8个百分点,此外2018年上半年结转项目多为高毛利项目,导致本期地产销售毛利率下降约4.5个百分点。相比毛利率,净利率更能反映一家公司的盈利状况,而净利率下降与主营业务成本增加、企业费用或营业外支出增加有关。建业地产中期业绩报告显示,上半年其销售成本翻倍增长,销售及市场推广开支、行政开支等均出现增长。报告期内,该公司销售成本为65.94亿元,较2018年同期的30.51亿元上升116.1%。销售及市场推广开支为7.51亿元,同比上升73.4%;一般及行政开支为7.72亿元,同比增加32.4%。建业方面表示,期内合同销售金额、营业收入的上升,以及在建项目和销售人员人数增加,导致了公司销售成本、工资奖金、销售佣金等各种相关财务费用上升。此外,上半年建业的负债水平以及融资成本均有所上升。报告期内,建业地产借贷总额257.98亿元,较2018年末上涨29.9%,其中境内债务占45%,境外债务占55%;总资产负债率为91%,较2018年末小幅增加1.1个百分点;净负债率为60.5%,较2018年末上升约5.5个百分点;融资成本为2.3亿元,同比上升40.2%。“在我们看来,企业进入高增长阶段的时候,负债提高是一个必然现象。但我们有大量已售未结的资源还没有进行结转,所以负债率只是阶段性比较高。”建业地产首席财务官胡平在中期业绩会上表示。新增土储同比降四成今年上半年,建业地产新增土储现大幅下降。报告期内,该公司通过招拍挂和股权合作新增储备建筑面积约452万平方米,同比下降44.6%。不过,建业方面表示,2019年下半年将加大土地获取力度和开发速度,并着重提升重要区域盈利水平。从建业地产新增土地储备的区域位置来看,基本还是聚焦在河南省内。“今年年底希望把河南120个县以上城市做到全覆盖,这是建业的战略走向。”胡葆森在业绩会上如是说。从市场占有率来看,建业地产在河南的市占率出现一定下降。按合同金额计算,截至2019年6月30日建业地产在河南省市场占有率为7.7%,较2018年末下降1.3个百分点。值得关注的是,作为深耕河南的房企,建业地产在今年提出“走出河南”战略。在今年3月举行的2018年业绩会上,胡葆森首次提出建业地产会逐步走出河南。“建业走出河南有三个条件。首先,上市公司暂时不考虑走出河南,走出河南的输出模式为轻资产;其次,输出轻资产品牌管理的管理半径控制在500公里以内,包括河北、陕西、山东、安徽、湖北等城市;第三,输出的产品,以中原文化小镇这样一种产品形态。”胡葆森表示。截至2019年6月30日,建业地产累计完成131个轻资产项目合约的签订,预计总建筑面积约1991万平方米。轻资产项目与报告期内带来约为4.04亿元的收入,同比增长约为62.2%。对于轻资产输出,胡葆森表示,集团还处于探索期,轻资产输出处于谨慎阶段,下一步怎么走、经营目标如何制定,要根据探索的情况再定。

作者:李佳

建业地产股份有限公司董事长胡葆森爱读《菜根谭》:“人生嚼得菜根香,则百事可为。菜根肯定都是苦的,但你能把这个菜根都嚼着是香的,那就没有你干不成的事儿,这是一个修炼的过程。”

10月28日,建业地产发布公告称,将重订与建业新生活订立的多项框架协议的年度上限及服务范围。协议的变更透露出建业地产近年来持续发力新生活服务商的转型战略。

眼下,胡葆森正在“嚼菜根”。7月末,与建业携手并进了13年的凯德集团正式退出;8月末,公司公布的2019年中报透露出危险信号:负债率超90%,毛利率与净利率双双下滑,新增土地储备下滑44.6%,拿地成本也大幅上升。

在“由重到轻”的过程中,建业地产实现了“省市县镇村”五级市场开发。

市场将危机的原点指向公司多年来固守河南,而今的胡葆森已决意带领建业转舵。7月末,其收购装配式建筑公司,宣布将以输出轻资产的模式走出河南。未来,公司将有哪些新的调整与规划?近期,《投资者网》就相关问题联系到建业地产方面,并得到了一定答复。

然而迫于内外形势,建业地产出走河南,但其深耕河南仍是基本盘。

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由重到轻,持续下沉

负债率超90%

在建业地产2015年蓝海战略发布会上,建业地产董事局主席胡葆森宣布,“建业未来将以轻资产为主要模式,用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”建业地产“由重到轻”的转型之路由此开始,其发展模式可总结为:深耕河南、“建业+”生态模式、轻资产模式。

建业地产的股价走势就如同其基本面一样让人眼花。自2019年以来,在二级市场上,公司股价表现时起时伏,从2.5港元到3.8港元,又跌回到原点,而后继续攀升。

自建业地产转型已经过去四年多时间,轻资产合同销售额的占比持续提升。在今年前九个月建业地产重资产合同销售额占比69%,轻资产合同销售额则占比31%,但距离整体转型还相差甚远,其转型之战依然艰巨。

不难看出,市场对这家有着“河南王”之称的房企饶有兴趣,但却鲜少将之列为长期投资标的。

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