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全年土地出让金整体上涨中指院的数据显示, 

文章作者:房产 上传时间:2020-01-19

在今年7月中央政治局会议上,六个稳为下半年经济工作指明了方向,会议强调,要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。   在这一大背景下,房地产市场突然从去库存转为补库存,这一微妙的调整在近日变得愈发明晰。   8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》,将“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,明确提出全面停止房地产去库存的调控措施。   在当下一轮调控中,呼市又在全国率先将“全面停止房地产去库存调控措施”搬上台面。   而呼市提出取消去库存,只是众多进入房地产补库存阶段的城市的缩影。根据国家统计局数据,7月,商品住宅待售面积为26869万平方米,相当于2017年商品住宅销售面积的18.6%,按待售面积计算,住宅库存去化周期只有2.2个月。   “对于库存政策的调整,其实和供求关系及房价走势有关,如果说房价上涨幅度较大,则确实需要调整,预计后续包括四川、山西等省市都会有类似的政策跟进。”研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示。   而“稳”字当头,在房地产市场上便体现为“稳地价、稳房价、稳预期”,在“遏制热点城市房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”的政治定调下,如今呼市的举措或许释放了一个讯号,即部分城市正通过加大土地供给,增加住宅供应量,缓解房价的上涨压力。   而在地价方面,土地溢价率也呈下降趋势,部分城市甚至出现了有地无市的情况。根据研究院发布的数据,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降16个百分点;其中住宅类用地平均溢价率23%,同比下降20个百分点。这意味着此前“面粉贵过面包”的情况或已出现转变。   三四线城市积极补库存   此次,呼市房地产调控的举措主要包括四个方面:除了停止房地产去库存,其他为解决房地产项目遗留问题,简化工作流程,加快存量房上市;增加住房用地供应,全年土地供应量5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务;整治房地产秩序。   与往常以“限制”为主的调控基调不同,无论是加快存量房上市,还是增加住房用地供给,呼市此次调控旨在以增加供给稳定房价。根据国家统计局发布的7月份70城商品住宅销售价格变动情况,呼市新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%,于70城中排名第8,同比上涨11.8%,位列第7。   对此,严跃进认为,以呼和浩特为代表的城市由于房价涨幅大,需要从严管控房价。“更为关键的是,这类城市有一个新特点,即高铁和地铁建设力度大,未来潜在的上涨动力还是会比较强的,所以需要积极做把控。由于上涨幅度偏大,未来管控也是符合预期的。”严跃进向时代周报记者表示。   以呼市为代表的三四线城市,由于棚改和一二线城市房价高企,楼市严厉调控的情况,进入了房价高涨阶段,房价涨幅已超过一二线城市并持续至今。   根据国家统计局发布的70城房价指数显示,2017-2018年5月,一二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%;从增长速度看,2017年下半年起,三线城市的房价同比增速为6%-7%,而二线城市房价增长同比保持在4%左右,一线城市房价增长同比维持在1%以下。   无论从房价增长速度和增长幅度,三四线城市均高于一二线城市。   呼和浩特工商联房地产商会秘书长刘洋就曾如此分析呼和浩特的房地产市场,“目前呼市楼市躁动,房价出现泡沫隐忧”。他指出,呼和浩特新城区人口不足200万,居民可支配收入低,收入通道和收入来源均较单一,未来可预期收入不足。呼市产业结构缺乏人口持续流入的动力,第三产业落后,缺乏影响房价上涨的可持续性。   随着棚改货币化安置比重下降,库存下降,此时加大土地和房产供应,会否使人口净流入小,产业发展不完善的三四线城市再度面临“去库存”的需要?   以呼和浩特为代表的三四线城市,根据Wind和苏宁金融研究院的数据,2017年下半年和2018年上半年,三线城市土地成交面积为1.29亿平方米,为历史新高水平,这意味着三四线城市自2017年下半年就进入补库存阶段。而今年1-5月,全国住宅新开工面积增速为13.2%,而主要的40个大中城市该数据为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速远高于13.2%。   “类似城市未来要警惕需求透支、棚改力度减少等问题。大体上说,此类城市应该有不盲目乐观的思路,否则未来会形成新一轮的高库存问题。”严跃进向时代周报记者表示。   一线城市增加供应不积极   相对于三四线城市积极补库存,一线城市补库存的意愿并不强。   根据国家统计局发布的数据,7月份,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降0.1%,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。在住宅用地供应量上,一线城市亦保持低水平状态,截止到8月17日,无论是建设用地面积还是规划可建面积均相当于2017年全年的40%。   比起扩大供给,坚持从严调控房地产市场,对于人口增长空间有限的一线城市来说,似乎是更现实的稳房价选择。以北京为例,从2016年全面实行严格调控房地产市场政策,到2017年调控力度进一步升级,进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代,再到“租购同权”试点等发展租赁住房的举措,均表明对于正着力于疏解非首都功能,推动京津冀协同发展的首都来说,增加供给并不作为主要的稳房价工具。   对此,严跃进向时代周报记者表示:“当前补库存意愿不强,在于一线城市面临一个尴尬,即拿地的性价比不高。而且开发商资金回笼方面效果一般,所以未来关注企业拿地动态和资金压力是很有必要的。”   在房地产市场调控升级后,“限地价,竞配建”“限地价、竞自持”等调控房地产举措在一二线城市广泛使用,这使开发商拿地性价比下降,而同时在一线城市着力推出的限价房和共有产权房,由于利润空间有限和房产流转群体受限,亦造成开发商拿地意愿降低。根据中原地产研究中心发布的数据,截至8月29日,一线城市今年已出现土地流标13宗,相较去年同期的4宗上涨225%,其中7宗流拍出现在北京。   而对于从北京溢出的购房需求,则可能由周边县市来满足,例如大厂、香河、燕郊三县。   据《北京商报》报道,位列大厂房源人气榜前三名的孔雀系楼盘,95%以上的房源出售给来自北京的购房者,其中大部分是非京籍在京工作者或养老族,其余5%则出售给外地投资客及当地购房者。   二线城市仍紧俏   相对一线城市通过控需求稳房价,在人才争夺中表现抢眼的二线城市,则面临着加大了土地供应,却没形成有效住房供给的困境。   根据研究院公布的数据,此前一度出现摇号抢房的南京、武汉等热点二线城市住宅库存均接近历史低点。截至今年4月底,除了长沙的住宅存销比为11.84,南京、武汉、西安的住宅存销比均在10个月以下,其中,武汉存销比仅为4.23个月。   根据住建部2017年4月公布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中规定“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。可以看出,长沙应增加供地,而武汉则属于需显著增加供地,加快供地节奏的范畴。   二线城市也确实在增加住宅土地供应。根据Wind和苏宁金融研究院公布的数据,2017年,热点二线城市如杭州、武汉、南京、西安住宅供应土地均较2016年大幅增长,而且就二线城市整体而言,截止到今年8月17日,商品住宅用地供应面积相当于去年全年的68%,略快于时间进度。   为何在政府加大住宅土地供应的情况下,二线城市仍会面临存销比低点的困境?   首先的原因在于“新炒房”现象的出现。相关数据显示,2017年,23个主要一二线城市对土地财政平均依赖度高达80%,最高的达到154%,这意味着这些城市的土地出让价格都很高。而在高价卖地后,在抑制房价的要求下,很多城市采取了限房价的政策,出现了新房、二手房价格倒挂的情况,即新房价格可能低于二手房价格,这改变了市场预期,致使很多观望者加入抢房行列。   严跃进向时代周报记者表示:“这些城市住房供给不足,在于此前一波人才购房和限价下的新炒房现象。另外部分库存不到位,有企业捂地不开发等原因。”   此外,高地价与限房价的组合,亦使开发商面临利润空间低的困境,再加上企业面临的融资难、资金回笼慢等困境,致使企业捂地延迟开发。对此,严跃进表示:“需督查企业积极开工,加快投资。”将增加库存落到实处。

楼市先锋呼和浩特再创首例。在2014年的上一轮调控中,全国率先取消限购的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出全面停止房地产去库存调控措施的城市。近日,呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把稳地价、稳房价、稳预期作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。楼市高烧据了解,此次呼和浩特市文件提出,要把稳地价、稳房价、稳预期作为房地产调控的总体目标,采取四方面措施调控房价,稳定房地产市场。具体来看,包括全面停止房地产去库存调控措施、加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度四个方面。其中,全面停止房地产去库存调控措施的表述,是2016年开始的本轮调控中,首次见于地方公开表述,因而受到广泛关注。2016年5月,呼和浩特市出台了房地产去库存工作实施方案,推出了实行购房补贴、推动回迁安置货币化和放宽落户和户口迁移限制等多个优惠政策。在购房补贴上,该方案提出,个人和家庭购买首套房每平米补贴200元,购买商办、二套、90平米以上住房每平米补贴100元,单位组织团购50套以上住房每平米补贴100元。政策推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来,楼市持续火爆。1至7月,呼和浩特市商品房累计销售面积167.1万平方米,同比增长40.4%;商品房累计销售额为121.9亿元,同比增长86.9%。而从销售价格来看,国家统计局发布的7月数据显示,呼和浩特新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%;同比上涨11.8%,环同比涨幅均在70城中位列前十。上述房企人士告诉21世纪经济报道记者,他所在的全国规模前十的房企,在呼和浩特市的所有项目,除了个别楼盘外,都没有现房。火爆的销售拉动下,易居研究院数据显示,呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值。另一方面,呼和浩特的房地产开发投资则持续低迷。根据呼和浩特统计局发布的数据,上半年该市的房地产开发投资额和房屋施工面积分别同比下降了35.3%和12.8%。其中,住宅开发投资额和住宅施工面积的下降幅度则分别达到了37.6%和10.3%。对此,呼和浩特统计局分析称,房地产新入库项目的减少与大部分房地产项目开发已进入开发后期收尾阶段,后续投资乏力。而商品房销售市场呈现快速增长的态势,则主要受土地价格上涨和市场对房价上涨预期的影响。多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示,市场供求关系发生逆转,是呼和浩特市此次提出全面停止房地产去库存调控措施的最主要原因,上述实施方案的优惠措施也将迎来终结。酝酿调控21世纪经济报道记者注意到,与一线城市供给不足导致的供求失衡不同,呼和浩特市的供需失衡主要源于需求刺激,当地的住宅供给则在近年来不断加码。易居研究院的数据显示,2010年到2014年,当地新建商品住宅年供应量均未超过160万平方米,而2018年的前七个月,商品住宅供应量已经达到了190万平方米。需求刺激带来的火爆楼市,也引起了各方对呼和浩特楼市后续发展的担忧。2017年底,在呼和浩特房价快速上涨的初始阶段,呼和浩特工商联房地产商会秘书长刘洋就曾在一次活动上指出,目前呼市楼市躁动,房价出现泡沫隐忧。刘洋指出,呼和浩特新城区人口不足200万,居民可支配收入低,收入通道和收入来源均较单一,未来可预期收入不足。呼市产业结构缺乏人口持续流入的动力,第三产业落后,缺乏影响房价上涨的可持续性。而上述房企人士也告诉21世纪经济报道记者,随着一二线城市调控收紧,2017年以来大型房企纷纷进驻呼和浩特市。不仅在呼和浩特市重点发展的南部抢地,在过往发展较差的城北,也有恒大、碧桂园、富力等多家龙头房企拿地,地价上涨成为推高房价的重要原因。因此,此次呼和浩特官方提出稳地价、稳房价、稳预期,也被认为是规避楼市泡沫风险的必要之举。很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,相对应地则会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。实际上,呼和浩特市的调控措施已在酝酿。上述当地房企人士向21世纪经济报道记者表示,虽然呼和浩特市内尚未有统一的限购、限价等措施出台,但当地部分项目已经被政府部门要求售价必须限制在万元以内。

在因城施策的楼市调控政策下,上半年热点城市调控政策频频加码,楼市过热现象得到明显抑制。土地市场溢价率有所下降,部分地区供地速度明显加快。展望未来,业内人士表示,调控政策仍会从严执行,楼市调整的趋势或延续到明年上半年。未来房地产市场仍需长期制度性改革有所作为,保证房地产市场平稳健康发展。

1月2日,中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示,全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。中指院方面分析指出,年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定,拉升成交量及出让金上涨。全年土地出让金整体上涨中指院的数据显示,2017年受到宅地供应整体增加影响,全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点,达到82%,商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点,合计为17%。成交面积方面,各类用地供求结构相对稳定,工业用地仍然占半数,住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点,住宅类成交面积占比同比增加4个百分点,达到37%。从不同城市来看,一线城市供地量增加明显,推动土地出让金整体上扬。北京、广州同比涨幅居前,上海、深圳因供地结构调整等原因有所下滑;二线城市以同比增长为主,但是增速有所放缓;北京、杭州年度土地出让金收入总额突破2000亿元。南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州等7城市突破千亿。中指院相关负责人分析指出,2017年一线城市土地供需同比走高,供地面积同比增幅领衔,出让金较2016年增长近五成;二线城市土地供求降至低位,收金及均价同比涨幅较2016年收窄,土地整体市场走势趋稳;三四线城市承接一二线城市外溢效应;拉动区域内城市土地市场供求升温,地价及收金同比均有所上涨。综合全年来看,一季度,土地市场总体平稳,热点城市坚持调控,一线城市供应剧增,二线城市回归理性;二三季度热点城市调控深化,平均溢价率同比普遍下降,需求外溢至周边三四线城市;四季度整体供应量攀升至年内高位,出让金同比增加近四成,平均溢价率继续下行。中原地产首席分析师张大伟分析认为,2017年下半年以来土地市场溢价率开始明显下调。例如,北京2017年全年平均住宅溢价率是26%,而当年最后两个月跌到了8%,绝大多数地块基本以接近零溢价的价格成交。组合土地调控政策普遍推行值得一提的是,2017年全年,限地价作为土地市场传统调控手段之一,已经在全国范围普遍推行。同时,竞配建作为限地价的常见组合型配套政策也在同步推广,目前主流配建内容为保障性住房建设面积。中指院的统计显示,截至2017年底,全国各大热点城市对土地市场调控政策做了多元尝试和创新,竞配建的配建内容种类逐渐丰富。此外,2017年被称为住房租赁市场的元年,年内在多方利好政策的促进下,住房租赁市场在土地、金融等多方面同时发力。中原地产研究中心的统计数据显示,2017年,全国至少有超过12个省份50个以上城市发布了与租房租赁相关的政策内容,同时推出住房租赁市场土地供应规划。从土地供应角度看,各地普遍增加租赁性质住房有效供应,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房。业内人士认为,这些政策有利于推动租赁土地供应,缓解房地产市场的供需结构。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一、二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面,根据公开数据测算,预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算,这36个城市租赁住房的占比约为25%。张大伟分析认为,从一二线等热点城市住宅和土地市场的调控政策来看,这些城市从过去的限购、限价、限贷等减法措施开始转变为增加土地、房源等加法措施。整体上,由于2017年楼市调控政策持续加码,北京等城市的加法供应开始全面加速,多个城市未来5年将有大量房源供应。未来土地市场将维持平稳1月2日,国土资源部公布2017年对全国111个城市开展住宅用地出让合同执行情况检查的结果。数据显示,始于2017年9月,针对近5年以来出让的52285宗、面积170404.7公顷住宅用地检查结果表明,全国住宅用地出让合同执行情况良好。其中,合同正常履约率达到81.8%,安徽等8个省(市、区)正常履约率超过90%。这表明出让的住宅用地多数能够得到顺利和有效开发。国土资源部土地利用管理司相关负责人表示,此次检查发现,影响住宅用地出让合同执行的原因,除了个别合同约定不合理及不可控因素外,主要是因为受让方资金短缺或利益驱动、规划调整、出让方没有按约交付土地,以及行政审批环节多、周期长。针对存在问题的宗地,各地政府和国土资源部门进行了逐宗整改,目前已经对一半以上违约宗地制定了整改措施。张大伟说,从全国主要城市土地市场来看,2017年土地成交总额刷新了历史记录。其中,土地供应量明显增加,尤其是限价房与租赁房等供应增加,将对2018年房地产市场带来明显影响。从目前房地产市场的库存结构来看,一二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下,很多一二线城市为了抑制市场的上涨,开启了增加土地供应的政策。张大伟进一步分析认为,通过平稳市场供需结构,增加供应等综合措施,未来房地产市场价格预期有望继续降低。中指院相关负责人也认为,2018年回归住房居住属性仍将是房地产市场调控政策主旋律,增加供应、调整结构走向深化、需求外溢现象将持续,三四线城市内部分化将进一步加大。

一二线城市成交下滑

国家统计局18日发布的数据显示,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点;二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,6月份比5月份回落0.1个百分点。

从70城房价指数看,上半年楼市总体呈现出持续降温态势。广发证券研究所首席房地产分析师乐加栋表示,一方面,已出台调控政策城市多次调整政策,坚决提升限购政策执行力度;另一方面,调控城市持续扩容,其中尤其值得关注的是,一些价格涨幅过快的强三线城市逐步加入调控行列,城市覆盖力度强于此前两轮调控。

从成交面积上看,易居研究院报告显示,今年上半年50个典型城市新建商品住宅成交面积为14700万平方米,环比增幅为-19%,同比增幅为-13%,去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面积分别为16833万平方米和18153万平方米。

乐加栋表示,整体来看,在行政限购限贷、按揭贷利率边际上行的情况下,一二线重点城市成交量下滑。当然,一二线城市成交下滑除了受需求端强调控影响外,供给缩量也是另一个因素。目前,政府对于预售证的发放控制更为严格,前端控销客观上带来市场上供给出现不足,在一定程度上也会加剧成交下滑。

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