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允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁,

文章作者:房产 上传时间:2020-01-12

云顶娱乐,业内解读广州商改租: 或带来更多投资机会   羊城晚报讯 记者赵燕华报道:广州商改住又出新政。7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。内容核心就是推进“商改住”政策,允许部分商、办类型物业在产权性质不改变的基础上,改造成住宅功能;用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;但只能用于出租,不能销售。这项政策,被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一,蕴含着重大机会,影响很大。有分析认为,商改住政策的松动,将带来很多投资机会。   从租赁层面注入活力   “两部门联合发文广州商业办公项目可改成租赁住房,将从租赁层面注入活力。”合富辉煌商业地产总经理张智斌指出,广州是最早允许“商改租”的城市。   早在2017年7月17日,广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》里面,就提出了“商改租”这一说法。此次《指导意见》,进一步明确了“商改租”该如何落地及进行,给出了细化条件,包括对权属问题、结构及消防安全、物业配套等工作要求,再有是“商改租”需要走的工作流程,都给出了较为明确的指引,大大提高了“商改租”的可操作性。   “如果说,放开个人购买是激活了商办物业的销售市场,那么此次指导意见则是从租赁层面给商办物业注入活力。”在张智斌看来,既可以为租赁市场发展提供房源供给,又可解决一部分难以消化的商办物业库存,使得物业用途能往更符合人们需求方向发展,构建更加完善房地产机制,更有效地推行“租购并举”住房制度。   市场将发生四大变化   广东省房协理事、同创卓越总经理赵卓文分析认为,商业办公物业可改租赁性住房,市场将发生四大变化:首先,大量闲置的商业商务类物业,尤其是裙楼商业,找到了出路。   与此同时,长租公寓类项目将出现井喷。按照新规定,商业商务类物业只能改为租赁住房,而且一个房产证,不能分割。将为广州的长租公寓提供更多房源,有利于降低长租公寓的成本,而且大量商业办公物业处于广州中心城区,非常适合做出租。   “尽管这两年长租公寓发展遇到了现实问题,但如果能把成本和管理控制好,长租公寓依然有春天。”赵卓文说道。   另外,新政下,商业、商务类用途的土地将升值。而对于广州中心城区的商业商务类物业,尤其是珠江新城、琶洲、金融城等地的物业,则面临着一个主动改为租赁性住房的重大机会。赵卓文表示:“如果在珠江新城能改出一栋舒适性较好的公寓,其价值无可限量。”   个人持有公寓难享新政优惠   广州推“商改住”,对目前个人持有的公寓市场是否利好?知名地产经济学专家邓浩志则认为,基本没有影响。   “首先政策规定的只有成栋、成片的商、办类物业才能推行‘商改住’,而普通投资者手上持有的零散公寓并不适用,新政应该是只针对那些想做租赁业务的企业,而非小业主。所以个人手上的公寓是无法享受到新政优惠的。   其次,政策不允许改后的物业以任何形式进行销售,所以也不会让市场出现增量的公寓产品。结论是,哪怕新政全面实施,市场上出现了‘商改住’项目,对目前公寓市场及持有公寓的业主也产生不了什么冲击。”   邓浩志认为,影响的是租金水平,但影响大小暂时难以判断。“商改住”政策的目的一是发展租赁市场,二是盘活经营有困难的商办物业。所以全面推行后,租赁市场的供应总量肯定会有所增加。如果增加的量比较大,那对租金水平将产生冲击,租金会因此放缓增长速度,或者滞涨甚至回落。但如果参与改制的项目稀少,那市场新增的供应就不会太多,影响就会比较轻微了。

7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。《意见》提出,广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。

越来越多的城市推出“商改租”举措。日前,重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划(2019—2022)》(下称《计划》)明确提出:鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务,允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁,引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。值得注意的是,近年来“商改住”在多地遭到禁止,而“商改租”则渐成趋势。对此,多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出,将一些合适的商业项目转作住房租赁,既可以盘活商业物业的存量资产,也将有利于增加城市的住房租赁的供应,平抑房租价格。 “商改租”渐成趋势对于居民住房服务,重庆市在《计划》中明确提出,加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策,进一步规范住房租赁交易行为,逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务,允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁,引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。这也意味着,重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰,监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。《每日经济新闻》记者注意到,重庆商办用房的空置率一直处于高位水平,库存量较大。据世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示,截至今年第三季度,重庆写字楼总存量为468万平方米,空置率为30.2%;第四季度预计还将迎约8万平方米的新增供应。世邦魏理仕预测,未来三年,重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少,至2023年市场存量增长不到30%。究其原因,一方面近期诸个写字楼项目转变用途,改为酒店、公寓或商业,或减少写字楼业态占比;另一方面,部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时,或直接寻求整栋交易契机。至此,重庆写字楼市场逐步迈入存量时代。西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《每日经济新闻》记者表示,在当前全国大部分城市商业物业库存较大、去化周期较长的情况下,将合适的商业项目转作住房租赁,既可以盘活商业物业的存量资产,也有利于增加住房租赁供应量,平抑房租价格。事实上,在重庆之前,北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策,为库存的商办性质用房提供了一条新的出路,“商改租”也渐成蔓延之势。  多地禁止“商改住”“商改租”与“商改住”虽只有一字之差,但区别巨大。今年11月15日,佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月,厦门已出台文件,禁止商办改住宅。《每日经济新闻》记者统计发现,自2017年以来,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是:不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。在“商改住”全面受阻的同时,“商改租”却在不少城市得到鼓励。今年7月,广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上,改造成住宅功能;用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;但只能用于出租,不能销售。记者查阅发现,各地出台“商改租”的政策依据主要来自于国务院2016年下发的一纸文件。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》),允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。该《意见》发布后,广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则,逐步放开“商改租”。在四个一线城市中,深圳是最早进行“商改租”的。2017年10月,深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中提出,“在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行,改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以‘以租代售’等形式变相分割转让。”在接下来的2018年1月,上海市在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的公告中,明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房”。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出,在一些地方商办物业改为住房被认为是违法、违章建筑而进行管控、打压,而重庆市这一政策也为商办物业解决库存问题提供了一个比较好的出路。“但需要注意一点,商办物业改造是有条件的,只能改为住房租赁进行租赁收取租金,而不能当作住房进行售卖。”

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从核心内容来说,这份新政实际上是“商改租”。“我认为不是新政,而是延续2017年商改住的一个更有执行标准的文件,我们应该理解为商改租”,合富辉煌商业地产总经理张智斌在接受采访时表示,新政核心主要是想解决存量商业的出路。

实质

租赁市场真正的“增量”

“与‘二房东’模式的长租公寓不同,商改租对于租赁市场而言,是能够真正提供增量的,”中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市有大量的商业闲置,这些产生的原因多样,但从利用角度看,将这部分房源改造成出租房源,的确有利于缓解租赁房源短期,同时也减少资源浪费。

与被讨论很多的分散式长租公寓对比,商改租“实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置”,这部分改造后可用于租赁的房源,是原本没有进入租赁市场的;而分散式长租公寓,则是对租房市场已有的房源进行改造和重新出租以及运营管理,简单地说,提供的是一种租房新渠道或者模式,对于租赁市场的增量,分散式长租公寓作用有限。

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为何说“商改租”针对的是开发商手里的闲置?

根据新政内容要求,商改租要整体确权,性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,市面上由商业用地或者办公用地建出来的公寓,其实销售出去的时候,产权就已经分割出去了,所以是不可能再恢复到“整体确权”的状态的,也就不可能按照这个条件去享受民用的水电标准。

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