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前几天的调节战术已经富含了上述两点,后生可

文章作者:房产 上传时间:2019-12-12

随着“坚决遏制房价上涨”政策的出台,房地产市场可谓是喜忧参半。喜的是还没有买房的人们,房价终于可以停止上涨的脚步了;忧的是那些高价拿地的开发商,在房价不涨的情况下,如何保证利润,将是他们要重点考虑的。

现在的房价之高,对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期,最高层领导会议在提到房地产市场时,用到了历年来最严厉的措辞:坚决遏制房价上涨,可见房价对于普通民众生活的影响。

棚改是重大民生工程,亦是发展工程。近年来,为了有效推进棚改进度,实施商品房去库存战略,很多城市的棚改政策以货币化安置手段为主。但随着房价的快速上行,棚改货币化政策在一定程度上成为了推高区域房价的重要推手。目前,管理层强调楼市因城施策,以货币化安置为主的棚改政策已经到了不得不调整的地步了。

从2016年930新政到2017年317新政,再到摇号购房、限制企业购买住宅等,楼市调控并没有要放松的意思。随着一二线城市楼市调控的持续收紧,三四线城市房价曾一度趁机上扬,房价翻倍上涨的城市也并不少见,从而引起了多方的关注。

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实际上,这一轮三四线城市房价上涨,货币化棚改可谓“功不可没”。

在房价不涨的前提下,购房者买房的策略也发生了变化,尤其是分城市来看,现在如果要考虑买房的话,一二线城市与三四线城市出手的时间还真不一样。

一二线城市因为房源少,房价上涨还有市场因素影响,但在三四线城市,棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求,同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房,房价想要不上涨都难。

去年10月8日,国务院常务会议指出,要因地制宜调整和完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。早在今年上半年,管理层就已经将棚改政策的审批权从地方收归了中央,并有官员透露,今后的棚改手段将以实物和就地安置为主。这次权威会议对此加以明确,指明了今后棚改政策的方向。众所周知,棚改政策是影响房地产走势的重要因素,如今政策大调整,将对楼市和房价造成什么样的影响?购房者该不该在这个时间节点买房呢?接下来笔者将为大家详细分析。

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首先来说说一二线城市。一二线城市房价上涨,很大程度上是因为新房供给量太小,导致供需关系紧张。尤其是一线城市,主城区的新楼盘屈指可数。其实不止是新房和二手房,就连出租的房子都存在巨大的缺口。因此,大城市的房价和房租的上涨,存在一定的必然性。供需关系不改善,房价很难降下来。

那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

首先,棚改政策转向,对房价虚高的中小城市形成了重大利空

在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素,棚改货币化一定程度上却推动了房价的快速上涨,这显然不是棚改的本意,所以收紧货币化安置是一定是大势所趋。

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上面提到了房价高的原因,有的城市是因为新房供小于求,有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然,从房价构成的角度来分析,地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外,投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌,需要从以上因素中找解决方法。

近年来,由于热点一二线城市受严格楼市调控的影响,导致投机投资性需求大量涌入中小城市,叠加棚改货币政策的推波助澜,使得很多城市的房价迅速上涨,短期内楼市泡沫化问题越来越严重。近年来的这波楼市牛市,让很多城市的商品房去化周期大大降低,全国商品房去库存任务也随之基本完成。

近日,据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。

再来说说三四线城市。三四线城市的房子相对充足,前几年一直都在去库存,甚至有不少城市还出台了刺激购房者买房的政策。按理说,在拥有这么大的新房库存量的时候,房价很难出现大幅上涨。但是,随着2015-2017年三年棚改计划的实施,新房库存量下降与房价上涨几乎同步而来。究其原因,还是棚改货币化安置惹的祸。举个例子,假如你住在破旧的老小区里面,房子都是八九十年代的筒子楼,年龄已经四五十岁了,家中又没有多少存款,要想改善自己的居住环境,难度可想而知。但是有了棚改就不一样了,虽然现在住的房子会被拆掉,但是同样会获得一大笔拆迁款,这些钱足够买一套崭新的大房子,那你说你能不买吗?不买的话就没地住了。

新房供小于求,一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求,二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点,只不过因为需求量依然很大,供给虽有增长但仍难以满足需求,因此效果并不明显。

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此外,今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。

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