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这一块的融资有回暖的迹象,龙湖起起伏伏

文章作者:房产 上传时间:2019-11-10

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2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

云顶娱乐,【年报有料 | 龙湖地产】时隔6年,再次站上行业前十

1月,境内发债确实明显更好发了,这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示

十一、龙湖地产

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

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“11月,境内发债确实明显更好发了,这一块的融资有回暖的迹象。”上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示。

十二、金地集团

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

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进入11月,房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如,11月27日一天,就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划,总规模超260亿元,此外还包括3亿美元的优先票据,以及一宗新股发行募集资金计划。

十三、新城控股

变化的2015年,许多如“互联网+”一样喧嚣的概念扑面而来,每家企业似乎都在寻找新的爆炸点,唯恐有落人身后之嫌。

龙湖地产1993年创建于重庆,并成长于重庆。2009年至2016年,龙湖起起伏伏,经历过翻倍增长,亦体验过规模停滞不前。2017年,龙湖磨砺前行,销售额同比大涨77.1%,再度冲进行业TOP10。

据不完全统计,11月数十家房企发布了境内融资公告,融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式,总规模超过1000亿元。

十四、世茂房地产

在这样的环境下,一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调,曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”,惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息,才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。

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其中债券融资规模最大,中原地产研究中心统计的数据显示,11月房企发债合计已经超过500亿元。

十五、旭辉控股

虽然还未到披露年度业绩的时候,但按照前11月销售487.6亿元的记录来看,龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标,这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。

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这是房地产融资整体松动的信号吗?

云顶娱乐 6笔者按:

龙湖自2012年开始着手优化土地结构,不断补充好城市以及城市中好区位的地块,同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化,以令土地结构更加合理。

公司业绩表现大好,规模和利润齐升

禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示,目前房地产融资还是维持以往的政策,健康稳健的企业融资渠道还算畅通,但成本上涨,“短期内,银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

中金公司的数据显示,2014全年和2015年前三季度,龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元,预计2016年可售资源有望稳健增长。

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则,2017年公司实现营业收入720.8亿元,同比增长31.5%,其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元,均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元,分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%,均较2016年增长了5个百分点。主要原因是,除投资物业公允价值大幅增加外,公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

借新还旧

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

除了调整土地等资产结构,为了适应公司升级发展需求,龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下,管理层才会表态称,“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

2017年,公司已售但未结算的合同销售额为1342亿元,面积为852万平方米。该年度,龙湖地产销售均价为15352元,为公司未来收入增长和利润增长奠定坚实基础。

10月之前,房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测,自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资“滑铁卢”,10月情况更为严峻,数据显示,10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

接前文:

小股投资与操盘

图:2012-2017龙湖地产营业收入及同比情况

与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同,11月房企融资迎来了久违的开闸。

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

据观点地产新媒体不完全统计,截至2015年12月28日,龙湖地产年内共拿地23宗地,权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗,杭州4宗,上海3宗,厦门、成都与重庆各2宗,苏州与南京各1宗。

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某种程度上这也得益于整体经济政策的引导,银河证券的报告指出,目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。“政策虽然没有明显放松,但在货币宽松的背景下,地产债也跟着受益。”前述券商承做人士透露。

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

如此算来,除却兵家必争之地北京外,龙湖地产可谓重仓华东地区,在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元,占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让,今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

图:2012-2017龙湖地产利润率变化情况

地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。Wind数据显示,今年三季度房企发债规模为1759亿元,同比增长近500亿元,环比二季度增加650亿元;截至11月27日,四季度已发行债券规模为933亿元,较2017年四季度增加了约350亿元。

十一、龙湖地产

需要指出的是,在上述23宗土地中,有13个合作项目,其中9个项目中所占权益低于50%,6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见,但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。

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例如,在11月27日发布融资计划的12家房企中,多数为发行公司债,龙湖集团发行五年期20亿元公司债券,票面利率为4.80%;福晟集团发行三年期10亿元公司债券,票面利率7.90%;鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券,票面利率8.50%等。

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

具体来说,2月,龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权,收购代价仅为约6720万元,合作方是同样来自京城的首创置业。同月,龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权,收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。

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近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批,包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

(一)战略调整

龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中,收购了北京海淀太平庄2号地25%股权,收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解,该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录,却最终以极低的1.5%溢价率成交。

二、四大区域均衡发力,共助企业销售业绩创新高

从用途来看,近期获批的公司债主要用途为“借新还旧”,例如华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

金地作为合作伙伴在9月份再次出镜,彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价,从金地旭辉永同昌联合体手中,收购了北京顺义新城26街项目20%股权,以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是,在2月份两宗地的拍卖现场,龙湖地产皆有现身,只是并未有所斩获。

2012年开始,龙湖销售额同比增速开始放缓,销售额排名逐步下降。龙湖一直以深耕大本营为主,重庆和成都的项目占比较高。中西部地区依然是公司销售业绩的主要来源,其中2012年两地区销售额占比接近公司总销售额的50%。随后公司加大环渤海、长三角和珠三角区域布局。

一位要求匿名的上市房企财务总监对经济观察报透露,按照监管要求,目前获批的房地产公司债用途只能用于“借新还旧”。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

同样是土拍时失之交臂,龙湖地产也以事后协商的方式,与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外,龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权,以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。

2017年,在四大区域的共同发力下,龙湖地产销售额站上新台阶,公司合同销售额达1560.8亿元,同比增长77.1%,顺利完成年中调整后的销售目标。

背后是房企的旧债集中兑付压力逐渐加大,这也是近期房地产融资规模加大的原因之一。恒大研究院的数据显示,今年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期,未来四年是兑付高峰,2018年下半年到2021年是集中兑付期。

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示,在上述龙湖小比例入股项目中,既有操盘项目,亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时,也可以兼顾财务上的投资回报。

其中,从城市上看,杭州为公司贡献了232亿元销售额,同比增长156.6%,成为贡献销售额最多的城市。合肥作为新进入城市,2017年首次为公司带来36亿元销售额。

58安居客房产研究院首席分析师张波对经济观察报分析,前三季度融资严重不足,引发四季度融资压力剧增,根据58安居客房产研究院监测的数据来看,今年前10个月,有公开数据的80家房企融资总额约9000亿元,同比减少约8个百分点。在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下,融资只能变得更为激进。

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

调整与磨合

从区域上看,环渤海、长三角、中西部较为均衡,实现销售额占比分别为32%、32%和25%,珠三角地区进入时间较晚,项目布局相对较少。

黄展鸿则透露,房企近期密集融资解渴,有再融资的需求,也有准备弹药寻找买地的机会,也有融资额度到期否则就浪费掉的情况。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

在今年年中爆出的吴亚军内部信中,这位女强人以一句“今天的龙湖本来就不再是昨天的龙湖,龙湖永远在发展,永远在调整”,回应了来自公司内部对于HR工作的质疑声音。

图:2016年和2017年龙湖地产销售金额分布地区情况

分化加剧

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